Kira bedelinin tespiti davaları, Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri çerçevesinde açılan, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesine yönelik davalardır. Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, dava açılırken belirli bir aylık kira bedeli talep edilmiş olmasına rağmen yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunun bu bedelin oldukça üzerinde bir rayiç kira ortaya koyması halidir.

Kiraya verenler açısından şu soru önem kazanır: Bilirkişi daha yüksek bir kira bedeli belirlediyse, dava dilekçesindeki talep sonradan artırılabilir mi?

Bu sorunun yanıtı bakımından öncelikle usul hukukunun temel ilkelerine bakmak gerekir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26. maddesine göre hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; talep edilenden daha fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Bu ilke kira tespit davaları bakımından da geçerlidir. Çünkü dava dilekçesinde gösterilen kira bedeli, yalnızca şekli bir rakam değil; davacının yeni dönem için mahkemeden istediği kira seviyesini gösteren açık bir irade beyanıdır.

Bilirkişi Raporu Talebi Aşarsa Ne Olur?

Uygulamada zaman zaman bilirkişi incelemesi sonucunda, kiralananın emsal kira değeri davacının dava dilekçesinde talep ettiği bedelin çok üzerinde tespit edilmektedir. Ancak bu durum, davacıya kendiliğinden daha yüksek bedel isteme hakkı vermez.

Öğreti ve Yargıtay uygulamasında ağırlıklı kabul gören yaklaşım, kira tespit davasında başlangıçta talep edilen aylık kira bedelinin davacıyı bağladığı yönündedir. Bu nedenle bilirkişi raporu daha yüksek bir bedel belirlese bile, mahkemenin talep edilenden fazlasına hükmetmesi mümkün değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2017/6128 E., 2019/2025 K.

"Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacının iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladığı yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir."

Aynı şekilde bu tür davalarda "fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır" şeklindeki kayıt da çoğu durumda talep sınırını aşmaya yeterli görülmez. Bunun nedeni, kira tespit davasının niteliği gereği dava dilekçesindeki istemin, klasik bir alacak davasındaki belirsiz miktar mantığıyla değerlendirilememesidir.

Islah veya Ek Dava ile Artırım Mümkün mü?

Kural olarak HMK m. 176 uyarınca taraflar usul işlemlerini ıslah edebilir. Ancak kira tespit davalarında sorun, yalnızca teknik anlamda ıslah değil; talep sonucunun davacının iradesini yansıtmasıdır. Bu sebeple uygulamada, kira tespit davasında başlangıçta istenen aylık bedelin sonradan ıslah yoluyla yükseltilmesi mümkün değildir.

Ek dava bakımından da benzer bir değerlendirme yapılır. Aynı kira dönemi için ilk davada talep edilenden daha yüksek bir kira bedelinin sonradan ayrı bir dava ile istenmesi, çoğu durumda talep sonucunun dolanılması olarak değerlendirilir.

Bu nedenle uygulamada güvenli yöntem, dava açılmadan önce emsal kiraların, taşınmazın konumunun, kullanım şeklinin ve bölgesel rayiçlerin dikkatle araştırılması; talep sonucunun da bu hazırlığa göre stratejik biçimde belirlenmesidir.

Sonuç olarak; kira tespit davasında bilirkişi raporunun talep edilen bedelin üzerinde bir kira değeri belirlemesi, davacıya otomatik olarak daha yüksek bedel isteme hakkı vermez. Taleple bağlılık ilkesi gereği mahkeme talep edilenden fazlasına karar veremez. Bu nedenle kira tespit davalarında en kritik aşama, davanın başında talep sonucunun doğru ve gerçekçi şekilde kurulmasıdır.